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Brevi osservazioni alla proposta di legge dal titolo Norme per il contenimento delluso dei suolo e la rigenerazione urbana
31-05-2013
Paolo Maddalena

Brevi osservazioni alla proposta di legge dal titolo Norme per il contenimento delluso dei suolo e la rigenerazione urbana, presentata alla Camera dei deputati il 15 marzo 2013, da Realacci ed altri.

La proposta di legge in esame dichiara di voler contenere luso dei suoli e di voler incentivare il riuso degli immobili abbandonati, affermando allart. 1, primo alinea, che: La Repubblica tutela la risorsa suolo e le funzioni che essa svolge in quanto elemento essenziale per la vita degli ecosistemi e del genere umano. Per suolo si intende lo strato superiore della crosta terrestre, costituito da componenti minerali, organici, acqua, aria e organismi viventi.

Unottima definizione, soprattutto perch pone in evidenza che il suolo elemento necessario per lorigine e la conservazione della vita sulla Terra, e che distruggere porzioni sempre crescenti di suolo vuol dire distogliere zone rilevanti della Terra dalla insostituibile funzione di assicurare la vita del pianeta. Considerato anche che il consumo di suolo ha superato ogni limite di sostenibilit ambientale.

La conseguenza che ci si aspetterebbe dovrebbe, quindi, essere il divieto di costruire al di fuori delle aree gi urbanizzate e che lunica attivit edilizia ammissibile debba riguardare soltanto il riuso degli immobili abbandonati.

Ma la disillusione immediata. Nessun divieto. Anzi si dice subito nello stesso art. 1, al comma 3, che la presente legge detta principi fondamentali in materia di pianificazione del territorio per il contenimento del consumo del suolo, la mitigazione e la compensazione degli impatti ambientali provocati, lorientamento degli interventi edilizi verso aree gi urbanizzate degradate e le aree ad uso produttivo dismesse da riqualificare, anche al fine di promuovere e tutelare lattivit agricola, il paesaggio e lambiente.

Ci di cui ci si occupa , dunque, una nuova pianificazione del territorio, e pianificare il territorio vuol dire che su tutto il territorio, suolo libero compreso, possibile edificare.

Il consumo del suolo non affatto negato. Anzi il primo provvedimento che si adotta concerne la possibilit di consumare il suolo, purch si paghi un contributo per la tutela del suolo e la rigenerazione urbana, il che vuol dire che, per ristrutturare le aree urbane si deve offrire ai costruttori altro suolo libero, farsi dare un contributo e con questo contributo, che non altro che il corrispettivo del consumo di altro suolo, si rende possibile la ristrutturazione urbana.

Sembra il gioco delle tre carte. Ma il trucco chiarissimo: non si indirizza direttamente lattivit edilizia nelle aree gi urbanizzate, ma si concede di costruire dove i proprietari vogliono, beninteso nei limiti della pianificazione edilizia, purch si paghi una certa somma di danaro. E ci allart. 2, comma 2, lo si dice espressamente: il contributo di cui al comma 1 si applica in tutto il territorio nazionale con riferimento ad ogni attivit di trasformazione urbanistica ed edilizia che determina un nuovo consumo di suolo.

Inoltre, nulla si dice sul reale ammontare del contributo, dichiarandosi solo che esso legato alla perdita del valore ecologico ambientale e paesaggistico, che esso determina. Magnifico! Lammontare, allora, sar determinato da un accordo tra costruttori ed amministratori comunali, e, naturalmente, vincer il pi forte, mentre i poveri cittadini subiranno ignari gli effetti.

Ma non tutto, poich c unaltra norma a difesa degli edificatori. Infatti, il comma 3, dello stesso art. 2 sancisce che: il contributo pu essere sostituito, previo accordo con i comuni, da una cessione compensativa di aree a finalit di uso pubblico, per la realizzazione di nuovi sistemi naturali permanenti quali siepi, filari, prati, boschi, aree umide e di opere per la sua fruizione ecologica e ambientale, quali percorsi pedonali e ciclabili.

Non si capisce se la cessione compensativa implichi anche il trasferimento ai comuni dellarea, oppure non. Sennonch, poich il legislatore ubi voluit, dixit et ubi noluit, tacuit, se ne deve dedurre che le aree in questione restano in propriet dei costruttori, i quali, non solo consumano, versando un contributo, suoli liberi, ma sono autorizzati anche a costruire percorsi pedonali e ciclabili, a spese di chi, non si sa.

Il comma 4, dellart. 2, dice finalmente come si riqualifica il tessuto urbano: i comuni destinano i proventi del contributo a un fondo per interventi di bonifica dei suoli, di recupero e riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, di demolizione e ricostruzione di edifici posti in aree a rischio idrogeologico, di acquisizione e realizzazione di aree verdi.

Insomma, i costruttori consumono altro suolo, pagano un contributo, e con questo contributo i comuni finanziano ai costruttori (probabilmente agli stessi che hanno pagato il contributo) altre opere edilizie, da effettuare in aree urbane.
Alla resa dei conti, chi ha pagato il suolo, cio un bene territoriale in appartenenza, anzi in propriet collettiva dei cittadini, i quali sono i veri pagatori di questo intricato sistema per migliorare le aree urbane.

Ma non finito. Allart. 3, comma primo, si prevede lindividuazione da parte dei comuni di ambiti caratterizzati da degrado delle aree e dei tessuti urbani, da assoggettare ad interventi di rigenerazione urbana, ambientale e sociale.

Sembrerebbe che si tratti soltanto di aree gi urbanizzate, ed invece no. Infatti, nel comma 2, si prevede che i comuni possono disporre, per un periodo massimo di dieci anni, un regime agevolato, consistente, nella riduzione del contributo di costruzione. Se, dunque, previsto una riduzione del contributo di costruzione, vuol dire che gli ambiti individuati contengono anche suolo libero, e si capisce, allora, perch, furbescamente, al primo comma, si detto che gli ambiti di cui si parla non sono limitati alle aree urbanizzate, ma sono semplicemente caratterizzati dallesistenza negli ambiti stessi di aree urbane degradate. Linganno cos svelato. Sennonch, questa incredibile proposta di legge, non si ferma qui e, pronta a soddisfare i desideri dei costruttori, continua affermando che, oltre alla diminuzione del contributo, i comuni possono prevedere lapplicazione di una aliquota ridotta dellIMU e, sentite, sentite: lattribuzione di diritti edificatori alle propriet immobiliari. Ancora un altro colpo mortale al suolo libero ed addirittura la concessione gratuita di altri diritti edificatori. A questo punto non chi non vede che qui si tratta di una vera e propria legge truffa, che anzich limitare il consumo di suolo, lo aumenta, favorendo in ogni modo i costruttori, con i quali, poi, i comuni stipulano accordi, come detto allart. 2, comma 3.

E davvero incredibile, ma non ancora tutto. Per agevolare i costruttori, il comma 5 dellart. 3, in esame, prevede uno strumento finanziario da parte della Cassa depositi e prestiti SpA, anche garantito da beni demaniali, che prevede..condizioni finanziarie e tassi di interesse vantaggiosi per linvestimento dei privati. Siamo nellassurdo! La garanzia per le agevolazioni in favore dei costruttori costituita da beni demaniali, cio da beni in appartenenza demaniale collettiva del popolo italiano, che sono inalienabili, inusucapibili ed in espropriabili. La proposta di legge disserta di beni indisponibili del popolo sovrano, come se si trattasse di beni commerciabili in propriet privata dellente, persona giuridica, comune, ovvero, direttamente degli amministratori comunali.

La proposta, poi, proseguendo su questa strada parla di una perequazione urbanistica (art. 4, comma 1), cio una distribuzione del diritto di costruire a tutti gli immobili che si trovino in analoghe condizioni di fatto e di diritto. Il ius aedificandi dunque divenuto moneta sonante nelle mani degli amministratori comunali. Ma il ius aedificandi, il diritto di costruire, non una dotazione da concedere ad immobili che si trovino nella stessa condizione di fatto e di diritto, ma un diritto del popolo sovrano da concedere o non ai singoli proprietari, se la costruzione corrisponde o non allutilit sociale, di cui parla lart. 41 della Costituzione, ed alla funzione sociale, di cui parla lart. 42 della Costituzione medesima.

Si tratta di norme di ordine pubblico economico, che devono essere rigorosamente rispettate e che questa proposta sembra ignori completamente. Ed in proposito, si deve solo notare che lart.7 di questa proposta considera i diritti edificatori un diritto reale di superficie, soggetto alla trascrizione di cui allart. 2643 del codice civile. Dunque, oggetto di scambio con i costruttori addirittura la costituzione di un diritto reale, il diritto di superficie, come si appena detto.

In questa proposta di legge si parla ancora di altre amenit: il il comparto edificatorio tra i proprietari che consumano suolo libero (art. 5); ledificabilit di questo comparto tramite un piano urbanistico attuativo convenzionato, cio concordato dai comuni con i costruttori (ma quale sar la voce dei cittadini?), nonch un permesso di costruire convenzionato con i proprietari; lacquisto gratuito da parte dei comuni di beni immobili privati, offrendo in cambio lattribuzione di quote di edificabilit (detta di compensazione) da utilizzare in loco, ovvero da trasferire in altre aree edificabili, previo accordo (ed il terzo accordo) per la cessione delle aree stesse al Comune (art. 6), e, lo si creda, lelenco potrebbe continuare.
Ma ci fermiamo qui, tale il disgusto per questa proposta di legge, che si presenta come diretta a limitare il consumo ei suoli e che invece diretta a consumare altro suolo, per tutelare gli interessi dei costruttori e degli amministratori comunali.
Paolo Maddalena



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